相続した空き家の固定資産税はいくら？
「最大6倍」になる前に知っておくこと
「誰も住んでいない実家のために、毎年税金だけ払い続けている」——相続した空き家のご相談で、最初に出てくるのはほとんどこのお悩みです。そして次に多いのが、「空き家を放っておくと税金が6倍になるって本当ですか？」という質問。
答えは、「条件を満たすと本当にそうなり得る。ただし、ある日突然ではない」です。この記事では、広島で空き家を買い取り・再生してきた当社が、空き家の固定資産税の仕組みと「6倍」の正体、そして負担を止めるための現実的な出口を、順を追って解説します。
目 次
1. 空き家でも固定資産税はかかる——基本の仕組み
まず大前提から。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。住んでいるかどうかは関係ありません。誰も使っていない空き家でも、所有している限り毎年納税通知書が届きます。
「相続登記がまだだから自分には関係ない」ということもありません。登記が済んでいなくても、納税の義務は相続人に引き継がれます。実家を相続した時点で、この負担はすでに始まっているわけです。
税額のもとになるのは、市区町村が定める土地・建物それぞれの評価額です。ここに税率（固定資産税は標準で1.4％。市街化区域では都市計画税が加わる場合があります）を掛けて計算されます。
2. 今の税額が「安く済んでいる」理由：住宅用地の特例
「古い家なのに、思ったより税金が安い」と感じたことはないでしょうか。それには理由があります。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という大きな軽減措置が適用されているからです。
| 区分 | 対象 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 評価額の 6分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 評価額の 3分の1 |
広島の郊外にある一般的な戸建ての敷地なら、大部分が200㎡以下の「6分の1」の区分に収まります。つまり、どんなに古い家でも、建物が建っているだけで土地の税負担は本来の6分の1程度に抑えられているのです。「ボロボロでも解体しない方が税金は安い」と言われるのは、この特例があるからです。
逆に言えば——この特例が外れたとき、土地の税負担は跳ね上がります。それが次の話です。
3. 「6倍」の正体：特定空家と管理不全空家
空家等対策特別措置法という法律により、市区町村は状態の悪い空き家に対して段階的に対応する権限を持っています。流れはおおむねこうです。
- 特定空家：倒壊の恐れ、著しい衛生上の問題、周辺への悪影響などがある空き家が指定の対象です
- 管理不全空家：法改正により新設された、特定空家の「一歩手前」の区分。窓の破損や草木の繁茂など、放置すれば特定空家になりかねない状態が対象です
- 指定・認定された空き家には、まず自治体から助言・指導が行われます
- 改善されない場合、勧告へ進みます。この勧告を受けた時点で、住宅用地の特例の対象から外れます
特例が外れるとどうなるか。それまで6分の1に抑えられていた土地の課税標準が本来の水準に戻るため、土地の固定資産税の負担は計算上、最大で6倍相当まで増え得ます（実際の増え方は負担調整措置などにより異なります）。年3万円だった土地の税金が、十数万円台になる——そういう規模の変化です。
大事なのは、これが「ある日突然」ではないことです。指導や勧告という段階を踏むので、猶予はあります。しかし裏を返せば、遠方に住んでいて家の状態を把握していない方ほど、気づいたときには段階が進んでいるリスクがあるということでもあります。当社が買取のご相談を受ける物件でも、雨漏りや草木の繁茂は「数年見に行かないうち」に進んでいたケースがほとんどです。
その空き家、今いくらか知っていますか？
税負担が増える前に、手放した場合の金額を把握しておくだけでも判断材料になります。
写真数枚と所在地だけで、概算をお伝えします。査定は無料、売らなくても構いません。
4. 税金だけではない、空き家を持ち続けるコスト
固定資産税は毎年の通知書で金額が見えるぶん意識されやすいのですが、実際に空き家の所有者を消耗させるのは、むしろ「見えないコスト」の方です。
- 管理の手間と交通費：草刈り、通風、郵便物の処理。県外から広島へ帰省しての管理なら、交通費だけで税金を上回ることも珍しくありません
- 建物の劣化：人が住まない家は傷みが加速します。雨漏りが一箇所始まるだけで、家の売りやすさは大きく変わります
- 近隣への責任：草木の越境、瓦や外壁材の落下、動物の住み着き。空き家が原因で第三者に損害が出れば、所有者が責任を問われる可能性があります
- 心理的な負担：「あの家、どうにかしないと」が頭の片隅にあり続けること自体が、目に見えない大きなコストです
特に広島は坂や階段の多い地形で、山手の空き家は足が遠のきがちです。「気づいたら傷んでいた」が起こりやすい土地柄だからこそ、早めに方針を決めることに意味があります。
5. 負担を止める3つの出口と、それぞれの注意点
出口①：売却する
負担を根本から断つ、最も確実な方法です。売却した翌年からは固定資産税の納税義務がなくなり、管理責任からも解放されます。仲介で買い手を探す方法と、当社のような買取会社に直接売る方法があり、立地や状態が良い家は仲介、築古・残置物あり・仲介で売れなかった家は買取が向いています。両方の査定を取って比べるのが賢い進め方です。
出口②：貸す・活用する
賃貸に出せれば、家賃収入で税負担をまかなえます。ただし築古の家は、貸せる状態にするための修繕費が先にかかること、入居者対応という新しい仕事が発生することは覚悟が必要です。「手間なく負担だけ消したい」という方には向かない選択肢です。
出口③：解体して更地にする
ここに大きな落とし穴があります。建物を解体すると住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税は翌年度から大幅に増えます。つまり解体は、危険な状態の解消にはなっても、税負担の解消にはなりません。解体費（木造戸建てでも百万円単位が一般的です）を払ったうえで、税金が上がった更地が残る——売却や活用の見込みが立ってから判断すべき選択肢です。
6. 売却するなら知っておきたい2つの制度
売却の方向で考える場合、あわせて押さえておきたい制度が2つあります。
相続登記の義務化
2024年4月から相続登記が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料の対象になり得ます。売却には登記が必要なので、いずれ手放すつもりなら早めに済ませておくのが得策です。当社にご相談いただければ、司法書士と連携して登記から売却まで並走できます。
相続空き家の譲渡所得の特別控除
一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、など）を満たして相続した空き家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。要件が細かく、適用期限も定められているため、該当しそうな方は売却前に税理士や税務署に確認することを強くおすすめします。「売ってから知った」では使えない制度です。
7. よくある質問
Q. 空き家を解体して更地にすると固定資産税はどうなりますか？
A. 住宅用地の特例が適用されなくなるため、翌年度から土地の税負担は大きく増えるのが一般的です。解体は税負担を減らす手段にはなりません。売却や活用の見込みを確認してからの判断をおすすめします。
Q. 誰も住んでいなくても固定資産税はかかりますか？
A. かかります。毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、使用状況に関係なく納付が必要です。相続登記前でも納税義務は相続人が引き継ぎます。
Q. 特定空家に指定されたら、すぐ税金が6倍になりますか？
A. 指定だけでは変わりません。自治体からの「勧告」を受けた段階で特例から外れ、土地の税負担が最大6倍相当まで増え得ます。実際の税額は個別事情で変わるため、市区町村にご確認ください。
まとめ：数字を知ってから、決めればいい
整理します。空き家の税金は住宅用地の特例で「安く済んでいる」状態にあり、放置が進んで勧告を受ければその特例は外れます。税金以外にも、管理・劣化・近隣責任というコストが持ち続ける限り積み上がります。そして解体は税負担の解決にはなりません。
とはいえ、今日すぐ「売る」と決める必要はありません。おすすめしたいのは、「手放した場合にいくらになるか」という数字を、判断材料として手元に置いておくことです。数字が分かれば、持ち続ける・貸す・売るの比較が初めて具体的になります。
当社の査定は無料で、電話ヒアリング15分で概算をお伝えできます。金額を聞いてから、ゆっくり家族で考えてください。それで十分です。
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広島市・呉市を中心に、広島県内の空き家を現状のまま買い取ります。
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